Quels éléments doivent-on considérer pour faire un bon investissement dans un secteur immobilier ?
Élodie Martin - le 18 Avril 2025
Pour un investissement immobilier réussi, je dirais qu'il faut vraiment bien analyser la demande locative du secteur. Regarde les annonces, le taux de logements vacants... Si tu as des facs ou des entreprises qui embauchent dans le coin, c'est un bon signe. Après, l'état du bâtiment, c'est super important pour éviter les mauvaises surprises avec les travaux. Et enfin, le potentiel de revente : est-ce que le quartier est en train de se développer ? Y a-t-il des projets d'aménagement prévus ?
Commentaires (14)
C'est une bonne base, merci Elodie ! Tu parles d'analyser la demande locative, mais comment tu fais concrètement pour avoir des infos fiables ? Genre, est-ce qu'il y a des sites ou des sources particulières que tu utilises pour ça ?
Alors, pour la demande locative, moi j'utilise plusieurs outils. Déjà, Le Bon Coin et SeLoger, c'est pas mal pour voir le nombre d'annonces et les prix pratiqués dans le coin. Après, les offices de tourisme peuvent donner des infos sur le nombre de visiteurs, ce qui peut impacter la location saisonnière. Sinon, les sites des mairies ont souvent des études sur la population et les besoins en logements. Et puis, le bouche-à-oreille avec les commerçants du quartier, ça peut donner une idée de la vie locale et de la demande. Faut croiser les sources, quoi !
Croiser les sources, oui, c'est la clé! 🔑 Et BaguetteBienveillante46 a raison, les commerçants du coin sont une mine d'infos. D'ailleurs, en parlant de commerçants, j'ai aidé un boulanger il y a quelques temps à installer un système de récup d'eau de pluie pour son four, économies garanties et écologique en plus ! 💧 Pour revenir au sujet, je pense aussi qu'il faut pas négliger les transports en commun, c'est un critère important pour les locataires. 🚌
Merci beaucoup pour tous ces conseils et pistes! 🙏 C'est super utile pour y voir plus clair! 👍
Tout à fait.
Léa97 a raison, c'est cool d'avoir des retours concrets comme ça. Perso, je me penche toujours sur les aspects un peu 'tech' du truc : la qualité de l'isolation, le type de chauffage (pompe à chaleur, etc.). Mine de rien, ça peut faire une grosse différence sur les charges et attirer des locataires sensibles à l'environnement. Sans parler de la domotique, un ptit plus qui peut séduire !
C'est un point de vue intéréssant, GeekWave35, mais je pense qu'il faut faire attention à ne pas trop se focaliser sur le "tech". Tous les locataires ne sont pas forcément sensibles à ça, et ça peut vite devenir un argument de vente secondaire si le reste ne suit pas. L'emplacement et l'état général restent primordiaux, à mon avis.
BaguetteBienveillante46 a raison de temporiser un peu l'enthousiasme de GeekWave35. 😜 Si on parle de sécurité pure, un truc auquel on pense pas toujours, c'est l'exposition au risque d'inondation ou de mouvements de terrain. Certaines assurances sont très regardantes et les primes peuvent vite grimper. Du coup, vérifiez toujours les cartes des risques naturels de la zone sur le site de la préfecture. C'est pas glamour, mais ça peut éviter de grosses déconvenues. 🤷♀️
SecureWhisper, t'as raison de soulever la question des risques naturels. C'est pas le truc le plus fun à checker, mais ça peut plomber un investissement en deux temps trois mouvements... On a vite fait de se dire "oh,çaal'airsympaici", mais si c'est inondable tous les 3 ans, c'est moins la joie. Faut pas hésiter à se renseigner à la mairie, ils ont souvent des infos bien précises sur les zones à risque.
En parlant de risques, un truc que je fais systematiquement c'est regarder si ya pas de projets de construction d'immeubles ou de zones commerciales prévus dans le coin. Ca peut vite dévaluer un bien si tu te retrouves avec un building qui te bouche la vue ou un centre commercial qui attire plein de circulation.
Si je résume bien, on a parlé de l'importance d'étudier le marché locatif avec différentes sources (annonces, tourisme, mairies, commerçants), de l'état général du bien, des transports, des aspects techniques comme l'isolation ou le chauffage, et des risques naturels comme les inondations. Sans oublier les projets urbains futurs qui peuvent impacter le quartier.
BaguetteBienveillante46, ta synthèse est top ! Pour compléter, je trouve que cette vidéo
https://www.youtube.com/watch?v=b2FRsvzcbvg[/video] donne un bon résumé des points clés à considérer avant de se lancer. C'est une bonne base pour ne rien oublier et structurer sa démarche. J'avoue que ça m'aide bien avant de me plonger dans les détails techniques.
Je plussoie l'idée de GeekWave35 de mater des vidéos récap' avant de se lancer. Perso, j'ai une checklist 'sécu' que je suis à chaque fois, histoire de pas me faire avoir. Dedans, j'ai: * Vérification des diagnostics obligatoires (amiante, plomb, termites, etc.) - histoire de pas hériter d'une baraque pourrie. * Analyse des règlements de copropriété (si applicable) - pour éviter les surprises sur les charges ou les travaux futurs. * Consultation du plan de prévention des risques technologiques (si zone concernée) - on sait jamais, une usine chimique qui pète, c'est pas top pour la valeur du bien. C'est un peu relou à faire, mais ça peut sauver des billes.
SecureWhisper a tout a fait raison d'insister sur la vérification des diagnostics. C'est souvent négligé, et pourtant, ça peut avoir un impact ÉNORME sur la suite. En tant que spécialiste de l'isolation, je me permets d'insister sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Un mauvais DPE, c'est non seulement des charges plus élevées pour le locataire (et donc moins d'attractivité), mais aussi des travaux de rénovation énergétique obligatoires à court ou moyen terme pour le propriétaire. Et là, ça peut chiffrer vite. Par exemple, si on prend un logement classé G (les pires), il faut savoir que depuis le 1er janvier 2023, il est interdit de les louer s'ils consomment plus de 450 kWh/m²/an. Et ça, c'est juste le début. Les seuils vont se durcir progressivement : interdiction totale de location des logements G en 2025, des logements F en 2028, et des logements E en 2034. Donc, concrètement, si vous achetez un bien classé G aujourd'hui, vous avez intérêt à prévoir un budget travaux assez conséquent pour le passer au moins en classe E d'ici 2034, voire mieux pour être tranquille plus longtemps. On parle souvent de plusieurs dizaines de milliers d'euros, selon la taille du logement et les travaux à réaliser (isolation des murs, remplacement des fenêtres, changement du système de chauffage, etc.). Et attention, le coût des travaux peut varier considérablement d'une région à l'autre. Les aides financières de l'État (MaPrimeRénov', etc.) peuvent aider, mais elles ne couvrent jamais la totalité des dépenses. Il faut donc bien anticiper tout ça avant de se lancer, sous peine de se retrouver avec un bien invendable ou impossible à louer.