Avez-vous déjà eu l'opportunité de souscrire à un prêt DSCR ? Quels retours ou anecdotes pouvez-vous partager à ce sujet ?
FabriKa18 - le 24 Mars 2025
Hello les passionnés d'immobilier ! J'ouvre cette discussion car je me penche sérieusement sur les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio), et je suis super curieuse de connaître vos expériences concrètes avec ce type de financement. Est-ce que certains d'entre vous ont déjà sauté le pas ? Si oui, comment ça s'est passé ? Quels ont été les avantages et les inconvénients que vous avez rencontrés ? Toute anecdote ou conseil est le bienvenu ! J'avoue que l'idée de baser l'approbation du prêt sur la capacité du bien à générer des revenus me séduit pas mal, mais j'aimerais avoir des retours de ceux qui ont vécu ça de l'intérieur pour me faire une idée plus précise. Merci d'avance pour vos partages !
Commentaires (16)
L'approche DSCR peut être intéressante, surtout si ton cash-flow est bien géré. Attention aux taux, ils peuvent être plus élevés qu'un prêt classique.
Salut FabriKa18, C'est marrant, j'y pensais justement, j'ai entendu parler de ce truc y a pas si longtemps... Mais du coup, quand tu dis "sauterlepas", tu imagines quel genre de bien derrière ? Parce que le DSCR, j'imagine que ça doit vachement varier selon le type de location, non ? Genre, location saisonnière vs. location longue durée, ça doit pas être pareil niveau risque pour la banque, nan ?
Hello Threadify ! Excellente question ! 🤔 Quand je dis "sauterlepas", je pensais surtout à des biens locatifs classiques, genre appartements ou petites maisons destinés à de la location longue durée. Mais c'est vrai que la location saisonnière pourrait également être concernée, bien que le risque soit certainement perçu différemment par les banques, comme tu le soulignes. C'est un point intéressant à creuser ! 🤩
Je pense qu'il faut bien se pencher sur le business plan prévisionnel. Un tableur bien fait avec différents scénarios (taux d'occupation, montant des loyers, charges...) permet de voir si le projet tient la route et de présenter ça à la banque. C'est un peu de boulot au départ, mais ça peut rassurer tout le monde.
Bon, après avoir bien potassé le business plan comme conseillé (merci Aminata Sow !), j'ai fait des simulations hyper détaillées. J'ai présenté ça à ma banque et... bingo ! Ils sont super chauds pour un DSCR sur un petit immeuble de rapport que j'avais repéré. L'approche a l'air de les rassurer, surtout avec les différents scenarii que j'avais préparés. Prochaine étape : montage du dossier en bonne et due forme ! Je vous tiendrai au courant de la suite.
Content pour toi FabriKa18, c'est cool que ça avance bien ! Un immeuble de rapport, c'est un bon départ je trouve. Garde en tête quand même que les banques peuvent changer d'avis vite fait, alors blinde bien ton dossier. Et tiens nous au jus, toujours intéressant de suivre ce genre de projet.
Pixel64 a raison, la prudence est de mise ! 😉 Même avec un accord de principe, tant que ce n'est pas signée, on n'est jamais à l'abri d'un retournement de situation... J'en ai entendu des histoires ! 😅 Mais c'est top que tu sois sur cette voie, c'est motivant ! 👍
Merci pour les conseils avisés, Pixel64 et FabriKa18. C'est vrai qu'il vaut mieux rester sur ses gardes, on n'est jamais trop prudent avec les banques...!
C'est clair que la prudence est mère de sûreté, SecureWhisper ! 🙂 On a beau avoir des étoiles plein les yeux, faut garder les pieds sur terre et anticiper les potentielles embûches. Mais bon, si le projet est solide et le dossier béton, y a pas de raison que ça capote ! 🤙
Euh, LagerthaLaViking39, je suis d'accord sur le principe, mais dire qu'il n'y a pas de raison que ça capote, c'est peut-être un peu optimiste, non ? On a tous entendu parler d'histoires où même avec un dossier béton, ça coince à la dernière minute... Mieux vaut être préparé à tout !
FabriKa18 a raison de tempérer l'enthousiasme. On peut avoir le meilleur dossier du monde, les banques ont toujours une part d'arbitraire dans leurs décisions. Et puis, un business plan, aussi bien ficelé soit-il, ne peut pas prévoir tous les aléas. Imaginez une hausse soudaine des charges de copropriété, ou des travaux imprévus qui plombent la rentabilité... Le DSCR, même initialement positif, peut vite se retrouver sous pression. En parlant de chiffres, c'est bien de viser un DSCR supérieur à 1, comme l'indique la définition, mais personnellement, je me sentirais plus à l'aise avec une marge de sécurité plus conséquente. Un DSCR à 1.2 ou 1.3 me paraît plus raisonnable pour faire face aux imprévus. Après, c'est sûr que ça dépend du projet et de la tolérance au risque de chacun. Par contre, je me demande, est-ce que les banques prennent en compte le CFADS (Cash Flow Available for Debt Service) dans leurs calculs ? Parce que si on se base uniquement sur le revenu opérationnel net, on risque de passer à côté de certaines subtilités. Et quid du LLCR (Loan Life Coverage Ratio) et du PLCR (Project Life Coverage Ratio) ? Est-ce que ce sont des indicateurs qu'on peut utiliser à notre avantage pour négocier un prêt DSCR plus avantageux ? J'avoue que je ne suis pas une experte en finance, mais ça m'intéresse d'en savoir plus. En tout cas, même si le projet de FabriKa18 a l'air prometteur, je pense qu'il est sage de rester prudente et de ne pas se reposer uniquement sur l'accord de la banque. Mieux vaut prévoir le pire pour ne pas être pris au dépourvu !
Tout à fait Élodie.
Exactement, EauViveFutur. Mieux vaut voir le verre à moitié vide qu'à moitié plein dans ces cas-là. 🤔😉
Tiens, ça me fait penser, Élodie Martin a mentionné les charges de copro qui peuvent exploser... C'est le genre de truc qui me stresse toujours un peu quand je vois les vieilles bâtisses. D'ailleurs, en parlant de vieux, je me suis mis à la fabrication de savon, ça me détend pas mal de triturer des trucs après mes ateliers de bricolage. Sinon, pour revenir au sujet, je suis d'accord avec l'idée d'une marge de sécu plus large pour le DSCR. On dort mieux après.
Si on récapitule un peu, on a commencé par définir le prêt DSCR, puis on a parlé des taux qui peuvent être plus élevés. On a aussi évoqué l'importance du type de location (saisonnière ou longue durée) et du business plan. FabriKa18 a eu un accord de principe pour un immeuble de rapport, mais tout le monde s'accorde à dire qu'il faut rester prudent et bien blinder son dossier, car les banques peuvent changer d'avis. Élodie Martin a soulevé la question des charges imprévues et l'intérêt d'avoir une marge de sécurité plus importante pour le DSCR, sans oublier les indicateurs comme le CFADS, le LLCR et le PLCR. Voilà voilà, on a fait le tour !
Heu... Élodie Martin, quand tu parles du CFADS, LLCR et PLCR, c'est des indicateurs que les banques regardent vraiment pour les petits projets comme celui de FabriKa18 ? Parce que j'ai l'impression qu'on part dans des trucs super complexes là, non ? 🤔 C'est pas juste pour les gros montages financiers d'habitude ?